5 conseils pour bien gérer son patrimoine immobilier

De toutes les formules d’investissement offertes sur le marché, l’immobilier reste une réelle référence patrimoniale pour la plupart des Français. Nombreux sont les particuliers qui optent pour les actifs immobiliers afin de se construire un patrimoine profitable qui génère des gains locatifs réguliers. Seulement, pour un investissement rentable, il est essentiel de bien gérer son patrimoine immobilier. Voici quelques conseils de personnes averties dans le domaine !

Bien déterminer le patrimoine immobilier dans lequel investir

La plupart des Français considèrent la pierre comme un investissement refuge. Mais, ce n’est pas évident de savoir à l’avance qu’un bien immobilier peut procurer un rendement assez important pour satisfaire les attentes de l’investisseur. Il faut donc considérer certains facteurs pour bien gérer son patrimoine immobilier et limiter les risques liés à ce type d’investissement. L’emplacement, la qualité de construction, et la demande locative (pour maximiser le rendement du bien immobilier) constituent les paramètres essentiels à prendre en compte lorsqu’on souhaite investir dans un bien immobilier. On parle bien sûr de demande locative puisque le marché de l’immobilier est soumis à des périodes de hausse et de baisse des prix, et ce, de manière constante.

Exploiter le déficit foncier dans le locatif

L’acquisition d’un logement à des fins locatives se révèle une option prenante, puisqu’elle permet de jouir de l’effet de levier du prêt. De cette manière, l’investissement locatif offre la garantie d’un patrimoine solide sur le long terme.

Dans le cas d’un logement très dégradé, il est recommandé d’entreprendre des travaux d’urgence pour faire les réparations d’entretien en vue d’arranger l’état général de l’appartement. De telles opérations peuvent être déduites à 100 % des revenus fonciers si la somme des charges de location est supérieure aux loyers perçus dans l’année.

Miser sur une rentabilité à long terme pour la sécurité de son patrimoine immobilier

Même si l’immobilier constitue une valeur refuge pour bien gérer son patrimoine, l’investissement dans la pierre requiert une certaine connaissance du domaine. De même, la meilleure façon de se construire un patrimoine immobilier, c’est de s’investir sur des perspectives de placement visant une rentabilité sur le long terme.

Dans cette optique, il est capital d’effectuer certains calculs en tenant compte de quelques éléments, notamment les diverses charges relatives à l’investissement (les frais de dossiers et frais d’agence, la fiscalité, etc.). Ces éléments peuvent déterminer la grandeur ou non des revenus générés. Il est donc judicieux de procéder à des analyses minutieuses avec l’aide d’un spécialiste, notamment un conseiller en gestion de patrimoine, en vue de déterminer l’opportunité de devenir propriétaire pour pouvoir jouir de la baisse des taux de crédit actuels.

Bien choisir son placement

Bien que le calcul des charges et rendements soit indispensable pour évaluer un patrimoine immobilier sur le long terme, tout ne se limite pas à des chiffres. En effet, pour être aisément loué, le bien immobilier acheté devra se localiser dans un endroit stratégique (offrant une excellente visibilité, accessibilité et praticabilité aux clients potentiels).

Il faut donc sélectionner minutieusement la meilleure zone de la ville, bien entendu avec l’aide des agents immobiliers locaux. Ces derniers disposent des informations utiles, surtout à propos des secteurs dans lesquels la demande en location est la plus importante.

Se garder des mythes et idées reçues

Selon les chevronnés en matière de finance, le succès dans la gestion de patrimoine immobilier ne dépend pas exclusivement des compétences techniques de l’investisseur. En effet, certains investisseurs sont parvenus à une bonne gestion de leur patrimoine immobilier en faussant totalement certains préjugés concernant l’investissement immobilier. Par exemple, ils ont simplement compris :

• qu’on n’a pas besoin d’être riche pour se lancer dans l’investissement ;
• que les gros investissements ne sont pas nécessairement risqués ;
• qu’on ne devient pas fortuné du jour au lendemain en faisant des achats et des ventes de biens sans apport ;
• qu’il n’est pas nécessaire de connaitre des gens pour réussir (l’assurance ne suffit pas à elle seule pour définir le succès d’un projet, puisque les erreurs font également partie du jeu) !

Dans la gestion d’un patrimoine immobilier, il est totalement naturel qu’on ait des doutes en tant qu’investisseur. Mais, il faut se surpasser et franchir le pas, car les meilleurs investissements sont ceux qui entrainent le plus de risques.

Le saviez-vous ?

La gestion d’un patrimoine immobilier ressemble un peu à celle d’une microentreprise avec son actif et son passif, ses revenus et ses charges. Le but est de faire fructifier son patrimoine au fil des ans. On doit suivre et prendre en compte chaque poste (charges inhérentes à une acquisition, fiscalité, remboursements de crédits, etc.). Au même moment, il faut procéder à la diversification de ses biens, bien entendu selon ses moyens. On doit donc introduire dans la répartition des investissements, la possibilité de satisfaire ses besoins (les dépenses courantes), de s’acquitter de ses obligations (échéances de prêt, impôts, etc.), ou de répondre à un imprévu (achats, voiture, travaux, etc.). Par ailleurs, il faut faire en sorte que l’évolution désavantageuse d’un actif ou d’une catégorie d’actif ne cause pas des pertes irréversibles. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner d’un spécialiste (un conseiller en gestion de patrimoine) pour la gestion de son patrimoine et de se fixer des objectifs patrimoniaux.

Opter pour les services d’un cabinet de conseil en gestion de patrimoine

Contrairement à certains préjugés (qui disparaîtront surement avec le temps), la banque et le banquier ne sont plus les premiers interlocuteurs en matière de gestion du patrimoine immobilier. Les temps évoluent et face à la panoplie de l’offre disponible, aux nombreuses possibilités et alternatives qui sont offertes aux investisseurs, il est crucial de confier le suivi et la gestion de leur patrimoine immobilier à un spécialiste indépendant et compétent. Cela y va de leur intérêt et de celui de leur argent.

Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ne doit évidemment pas être lié à une enseigne ou à un fournisseur. Avant de s’engager, il faut donc prendre le temps de rencontrer plusieurs professionnels de gestion patrimoniale afin de se faire une idée, confirmer leurs compétences et choisir avec qui l’on souhaite travailler. En effet, la relation à bâtir avec son conseiller en gestion de patrimoine est plutôt comparable à celle qu’on entretient avec son médecin de famille. En dehors des compétences, il faut également tenir compte du feeling, de l’intuitu personae.

Après le choix de son conseiller, on pourra s’organiser avec lui pour mettre ses objectifs en place. Les objectifs de l’investisseur dépendront, bien sûr, de ses capacités financières, mais aussi de ses priorités et problématiques spécifiques.

Se définir des objectifs patrimoniaux

Pour une meilleure gestion de son patrimoine, on doit se fixer des buts, avoir des priorités. Voici une liste non exhaustive des principales priorités des Français :

• La réduction ou l’optimisation de la fiscalité ;
• la préparation de la retraite ;
• la génération de revenus complémentaires ;
• la protection de leur famille ;
• la création de capital ;
• la préparation de leur succession ou donation ;
• etc.

Le conseiller en gestion de patrimoine que l’investisseur aura choisi reverra avec lui ces objectifs et l’aidera, le cas échéant, à les déterminer. Les objectifs constituent la clé de voute du travail de gestion et de construction patrimoniale de l’investisseur.

Après la définition de ses objectifs, l’investisseur devra les inscrire dans une lettre de mission. Il s’agit d’un document obligatoire légal qui a une durée de vie limitée, cette dernière étant soumise à l’évolution personnelle et professionnelle de l’investisseur, ainsi qu’aux réformes en matière légale. Comme un médecin de famille, le conseiller en gestion de patrimoine va rencontrer au minimum une fois par an son investisseur pour effectuer un point et procéder à un ajustement si nécessaire des caps définis et des actions à accomplir en conséquence.

Notons enfin que pour une meilleure gestion de son patrimoine immobilier, notamment pour la transmission ou l’acquisition de bien, il est plus judicieux de créer une SCI ou acheter en viager.